Quels sont les critères pour réussir un investissement locatif ?
Jeudi 12 août 2021
Afin de réussir votre investissement immobilier, il faut prendre en compte deux principaux paramètres : le choix du bien que vous achetez et la gestion locative. Il faut bien prendre en considération les différents critères pour que votre investissement locatif à Saint-Brieuc se passe pour le mieux.
Comment choisir un bien locatif
La sélection d’un investissement locatif se fait selon quatre critères principaux classés par ordre d’importance.
1. L’emplacement du bien
L'emplacement du bien immobilier est certainement le critère numéro dans le choix d’un investissement locatif et ce qui pèsera le plus sur la rentabilité du placement. Deux aspects entrent en ligne de compte lors du choix de la situation géographique :
- La demande locative importante ;
- Les perspectives de plus-value à la revente.
Pour bien choisir l’emplacement, il faut tenir compte des points suivants :
- Pour l’aspect locatif :
- Une forte demande locative ;
- La proximité des transports en commun ;
- La proximité de commerces, d’écoles et d’universités ;
- La présence d’entreprises et l’existence d’un bassin d’emplois ;
- Pour l’aspect plus-value :
- Le dynamisme de la ville et la croissance de la population ;
- L’évolution haussière des prix de l’immobilier.
2. La rentabilité et juste la rentabilité
En matière d’investissement, l’affect est rarement bon conseiller. Typiquement, c’est le ratio loyer sur montant de l’investissement qui est le plus important. Vous n’achetez pas un bien pour y vivre mais bien pour le louer et le rentabiliser.
Le taux de rentabilité d’un investissement immobilier est fonction du prix du mètre carré. Ainsi, les biens situés dans les villes moyennes de province ou dans des quartiers « moins cotés » auront généralement des prix plus bas mais aussi un meilleur ratio prix d’achat / loyer. C’est ce ratio qui va déterminer en grande partie la rentabilité de votre investissement.
Il faut également éviter les quartiers insalubres et peu sûrs car ils rendront difficile la recherche et le maintien en place de locataires. Tout cela va impacter la rentabilité bien que le prix du mètre carré à l’achat soit bas.
Choisir un bien offrant la possibilité de défiscaliser
Il est possible de réduire ses impôts en choisissant un bien dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Vous pouvez également opter pour de la location meublée avec les statuts Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le choix du dispositif de défiscalisation et des statuts va dépendre de vos objectifs d’investissement ainsi que de votre budget.
La rentabilité de l’investissement sera grandement améliorée grâce aux différents dispositifs de défiscalisation. Il faut noter cependant que ce type de dispositif est assorti d'un engagement au niveau du loyer le temps de la durée de la défiscalisation.
Le rendement optimisé grâce à la gestion locative
En nous confiant la gestion de votre bien, vous sécurisez votre investissement et pouvez consacrer votre temps à la recherche d’autres biens, à votre travail ou à vos loisirs. Nous prenons en charge le dossier de A à Z, de la recherche du locataire à la gestion des contentieux en passant par l’encaissement des loyers et l’émission des quittances.
De plus, les honoraires sont déductibles des revenus fonciers, ce qui rend la gestion locative très avantageuse car elle vous apporte beaucoup de tranquillité pour un faible coût.
Les prix de l’immobilier restent attractifs à Saint-Brieuc malgré la forte demande
Mardi 10 août 2021
À Saint-Brieuc, les biens à la vente se raréfient et les nouveaux acquéreurs se rabattent sur les biens anciens à rénover. Cette dynamique ainsi que l’attractivité de la ville ont été renforcées par la crise sanitaire. C’est pourquoi de nombreux Français viennent acheter un appartement à Saint-Brieuc.
Le point sur le marché immobilier de Saint-Brieuc
L’engouement pour Saint-Brieuc a commencé doucement en 2015 et trouve un nouveau souffle aujourd’hui. La demande dépasse largement l’offre, allant jusqu’à induire une véritable pénurie de biens à vendre dans la ville.
L’année 2019 a été une très bonne année pour l’immobilier briochin comme partout dans l’hexagone mais l’année 2020 a été encore meilleure malgré les confinements qui ont duré près de trois mois en tout. On constate un véritable engouement pour la ville auquel s’ajoute pour le télétravail qui permet de venir vivre et travailler à Saint-Brieuc plutôt que dans une grande ville. C’est ainsi que les acquéreurs et les investisseurs viennent de plus en plus loin.
Même si la demande est forte, les prix restent encore très attractifs pour de nombreux acheteurs et la rentabilité pour les investisseurs est assez forte. De plus, concernant ces derniers, la ville de Saint-Brieuc est éligible au dispositif de défiscalisation Denormandie dont l’objectif est la rénovation et réhabilitation de logements anciens.
Ainsi, les biens anciens qui trouvaient difficilement acquéreurs autrefois se vendent aujourd’hui très facilement et les nouveaux propriétaires réalisent des travaux de réhabilitation qui valorisent le centre-ville.
Bien évidemment, les prix ont augmenté suivant la loi de l’offre et de la demande. Cependant, on peut estimer qu'il s’agit en réalité d’un rattrapage lié à la chute importante des prix entre 2008 et 2015. Cette hausse demeure en effet très raisonnable en comparaison d’autres villes bretonnes comme Rennes, Saint-Malo, Dinard, Vannes ou Lorient.
Cette tendance à la hausse s’est accompagnée d’une réduction de la marge de négociation car les acquéreurs ne cherchent plus à négocier pour éviter de voir le bien leur échapper.
Dans Saint-Brieuc, les belles bâtisses en pierre et les grandes demeures le long des boulevards du quartier Saint-Michel à proximité immédiate du centre-ville attirent de nombreux clients aisés qui profitent du TGV. Le quartier proche du centre et de la gare ainsi que le quartier Robien sont très tendances et donc très demandés.
Dans l’agglomération de Saint-Brieuc, Plérin qui se situe en bord de mer avec de jolies plages et les quartiers de Saint-Laurent et les Rosaires sont particulièrement prisés. Globalement, toutes les communes autour de Saint-Brieuc sont assez demandées.
Aujourd’hui, tout trouve acquéreur facilement. Les maisons de ville en pierre se vendent à une clientèle familiale assez aisée tandis que les biens plus récents de type studios ou T2 sont achetés par les investisseurs. Les T3 avec 2 chambres ont généralement la cote auprès des jeunes couples.
Le prix moyen du mètre carré à Saint-Brieuc est d’environ 1600€ pour les appartements et 1700€ pour les maisons. Cependant, ces prix peuvent grandement varier, allant de 1000€ à 2500€ le mètre carré suivant l’emplacement. Quoi qu’il en soit, ce sont des prix 2 à 3 fois inférieurs à ceux de villes comme Rennes ou Saint-Malo. C’est pour cela que de nombreux Français se laissent tenter par Saint-Brieuc car la ville offre un excellent cadre de vie, proche de la mer et à des prix abordables.
D’où viennent les acquéreurs de biens à Saint-Brieuc ?
La clientèle est de plus en plus composée par des Franciliens ayant opté pour le télétravail mais aussi par des acheteurs provenant d’autres régions. Ces acheteurs sont attirés par la qualité de vie à Saint-Brieuc et tout particulièrement par son climat doux. Ils disposent de budgets en moyenne plus conséquents que les acquéreurs des années précédentes et cela se répercute sur les prix.
Les Franciliens peuvent regagner Paris en 2h15 maximum par TGV s’ils doivent se rendre au siège de leur société et peuvent même effectuer le trajet dans la journée.
L’un des atouts de Saint-Brieuc est sa situation en bord de la mer. Mais c’est également une préfecture et la vie culturelle et associative ainsi que le patrimoine historique qui renforce l’attrait de la ville où les prix demeurent très attractifs.
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Quelles sont les obligations dans le cadre de la location meublée ?
Jeudi 18 mars 2021
Le décret du 31 juillet 2015 et plus récemment la loi Alur ont défini de façon précise les obligations des parties dans le cadre de la location meublée et notamment celles du propriétaire concernant les équipements minimums. Il convient de connaître toutes les obligations avant de louer un appartement meublé à Saint-Brieuc.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La définition précise de ce qu’est une location meublée a été établie par le législateur dans le décret 2015-281 du 31 juillet 2015. Pour être considérée comme meublée, une location doit être une habitation décente équipée du mobilier suffisant afin de permettre au locataire d’y entrer en y apportant seulement ses effets personnels.
La définition générale étant posée, le décret précise également la liste des équipements et du mobilier que la location doit contenir a minima pour que le locataire puisse y vivre dans des conditions normales et décentes.
La durée du bail dans le cadre de la location meublée n’est pas la même que celle dans le cadre de la location « nue ». La durée des différents types de baux a été précisée par la loi Alur :
- Le bail mobilité peut avoir une durée comprise entre un et dix mois ;
- Le bail étudiant dure neuf mois ;
- Le bail de location meublée traditionnelle a une durée d’un an minimum.
Le montant du dépôt de garantie est de deux mois de loyer dans le cadre général sauf si le bail prévoit le paiement d’un loyer trimestriel par avance, auquel cas le propriétaire ne peut exiger de dépôt de garantie.
Le bailleur peut résilier le contrat à terme avec un préavis de trois mois en communiquant les raisons de la résiliation. Le locataire quant à lui peut le résilier son bail à tout moment avec un préavis d’un mois.
Quels sont les aménagements et les équipements obligatoires ?
La location meublée doit répondre aux critères de l’habitation décente. Les équipements et les mobiliers doivent être en nombre suffisant et en état d’usage pour permettre au locataire de vivre dans des conditions normales en n’apportant que ses effets personnels.
La location meublée doit disposer des installations garantissant au locataire de bonnes conditions d’hygiène et de sécurité :
- Un raccordement électrique assurant l’éclairage et le fonctionnement des appareils électriques ;
- Une alimentation en eau potable ;
- Un chauffage performant ;
- Une évacuation des eaux usées adaptée ;
- Une douche ou une baignoire ;
- Un WC éventuellement extérieur pour les chambres meublées mais dans le même bâtiment.
De même, le propriétaire bailleur doit assurer a minima la présence du mobilier et des équipements suivants :
- Un lit muni d’une couverture ou d’une couette ;
- Un système occultant (rideau, store, volet) dans la chambre ;
- Une table et des chaises ;
- Des rangements adaptés ;
- Un éclairage suffisant ;
- Un réfrigérateur avec un compartiment à -6° C ou un congélateur ;
- De la vaisselle en quantité suffisante ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une plaque de cuisson ;
- Un four traditionnel ou à micro-ondes ;
- Le matériel d'entretien ménager adapté à la surface du logement.