Les avantages d'acheter en nue-propriété

L’acquisition en nue-propriété en viager ou en usufruit temporaire permet d’envisager des plus-values plus im-portantes qu’avec un bien immobilier en pleine propriété ainsi que certains avantages fiscaux. Il est possible d’acquérir un bien en démembrement ancien ou neuf et même sous la forme de parts de SCPI.

 
acheter en nue propriété, les avantages

Le nu-propriétaire possède le bien juridiquement et dispose du pouvoir de contrôle de celui-ci. Il faut distinguer deux cas :

l'investissement en démembrement de propriété,

le démembrement à titre privé.

Le démembrement à titre privé

Le démembrement à titre privé est généralement utilisé pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’une succession à venir. Lors de la donation en démembrement, le droit de propriété du bien se partage entre l’usufruit et la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier et ce, selon un barème fixé par l’administration fiscale.

En effet, lors du démembrement, la nue-propriété revient aux héritiers tandis que l’ancien propriétaire conserve l’usufruit du bien. Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire au décès de l’usufruitier et ce, sans avoir de droit à payer.

Investir dans l’achat en démembrement de propriété d’un bien immobilier

L’achat en nue-propriété d’un bien permet d’acquérir celui-ci avec une décote allant généralement de 40 à 50% du prix qu’il aurait fallu payer pour l’acheter en pleine propriété. En contrepartie, pendant plusieurs années correspondant à la durée de l’usufruit, aucun loyer ne sera perçu sur cet investissement.

De plus, la durée de l’usufruit peut aller jusqu’au décès du titulaire du droit - on parle alors d’achat immobilier en nue-propriété en viager - ou être temporaire, c’est-à-dire d’une durée fixe, généralement de 15 à 20 ans.

Mais si l’investissement consiste à acheter un bien en nue-propriété dans l’ancien, cette durée peut être plus courte et même parfois commencer dès 5 ans. En outre, et contrairement à un bien acquis sur plan, le démarrage de l’usufruit temporaire est concomitant avec la date du démembrement. Cela fait donc gagner entre 12 et 24 mois sur la durée totale de l’usufruit, le démarrage de celui-ci, dans ce cas, étant la date de livraison du bien.

Acheter en nue-propriété n’impose pas de durée minimum de conservation du bien. Il est donc possible de revendre la nue-propriété de celui-ci à tout moment. Le prix de vente en nue-propriété est fixé selon le prix du marché au moment de la vente duquel est soustrait de la valeur de l’usufruit pour la durée restant à courir.

Acquérir un bien immobilier neuf en démembrement

Même si une vente en nue-propriété en viager reste très certainement une des meilleures opportunités du marché mais également la plus convoitée car la vente d’appartement en nue-propriété, voire même de maison, reste une perle rare, il est pour autant possible d’acquérir relativement facilement un bien neuf en démembrement.

Opter pour le neuf est assurément la meilleure façon de sécuriser et de pérenniser son investissement.

Le bien immobilier répondra aux dernières normes de construction et réglementations en matière d’habitabilité et l’acquisition sera assortie de la garantie d’achèvement, de la garantie biennale et de la garantie décennale.

Les normes évoluent sans arrêt et avec même une certaine inflation ces dernières années ; investir dans un bien immobilier neuf met en quelque sorte à l’abri des mauvaises surprises.

Ce type d’offre s’inscrit dans le contexte d’un marché immobilier et locatif très tendu et où le prix du foncier est très élevé, rendant à la fois l’accession à la propriété et au logement très difficile, voire impossible pour les personnes à faibles revenus. C’est pourquoi les municipalités et les bailleurs sociaux recourent à ce type de montage.

L’achat en nue-propriété avec un bailleur social comme usufruitier permet de couvrir totalement le risque locatif pendant la période de l’usufruit et ce n’est pas négligeable quand on sait que cela pourra durer entre 15 et 20 ans !

Cependant, et comme pour n’importe quel autre investissement immobilier, il faut sélectionner un bien dont l’emplacement permet de sécuriser l’investissement en consolidant sa valeur patrimoniale dans le temps afin de permettre une éventuelle sortie par le haut.

Ainsi, il est nécessaire d’anticiper les évolutions du marché de l’accession à la propriété et de la demande locative avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif en nue-propriété, comme d’ailleurs en pleine propriété. Les programmes immobiliers neufs apportent généralement une réelle valeur ajoutée aux inves-tisseurs mais il convient toujours d’étudier en profondeur tous ces aspects avant de déclencher un investissement.

Il faut donc tenter d’appréhender les perspectives de revente qu’offre le marché immobilier local et s’intéresser à des zones géographiques à forte demande locative. Une visite sur place est également la meilleure façon de contrôler la qualité de l’investissement.

L’achat de SCPI en nue-propriété

Plusieurs régimes d’acquisition de parts de SCPI reposent sur le démembrement de propriété même si l’achat de parts de SCPI en pleine propriété reste la norme. 

L'achat de SCPI en nue-propriété permet de bénéficier, comme pour un achat en démembrement, d’un prix réduit de 40 à 50 % par rapport à un même bien en pleine propriété au même endroit. On peut réalistement envisager une plus-value importante lors de cessions de parts à terme et prévoir éventuellement des revenus réguliers à l’issue de la période de l’usufruit.

Quels sont les avantages financiers de cette opération ?

L’investissement dans un bien en nue-propriété procure de nombreux avantages.

À la fin du démembrement, l’investisseur devient propriétaire du bien pour l’entièreté de sa valeur, et cela en franchise de droits. D’une part, il récupère 100 % de la valeur d’un bien qu’il a payé entre 40 et 50 % du prix à l’époque et d’autre part, les prix du marché immobilier auront tendance à augmenter sur les moyen et long termes et l’investisseur bénéficiera d’une revalorisation quasi automatique de la valeur du bien immobilier chaque année.

De plus, ne percevant aucun loyer pendant la durée du démembrement comme cela aurait été le cas pour un investissement locatif traditionnel, il n’y aura pas d’augmentation de l’impôt sur le revenu pendant la durée de l’usufruit.

En revanche, si l’investissement est financé par un prêt bancaire, les intérêts d’emprunt seront eux entièrement déductibles des revenus fonciers générés par l'ensemble du patrimoine locatif, diminuant ainsi l'assiette d'impo-sition, voire même conduisant à une réduction de l’impôt sur le revenu en cas de déficit foncier.

De nombreuses charges comme la taxe foncière, les charges de copropriété et tous les travaux d’entretien sont en outre généralement à la charge de l’usufruitier.

Par ailleurs, la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de calcul de l’IFI. En effet, seul l’usufruitier est éventuellement imposé à l’IFI pour la totalité de la valeur du bien.