Investissement immobilier : qu’est-ce qu’une opération blanche ?
Le terme opération blanche est utilisé lorsque le loyer versé par votre locataire couvre la mensualité du crédit ainsi que toutes les charges. Cela revient donc à acheter un bien immobilier sans qu’il ne vous coûte rien, même pas un apport initial. C’est donc un très bon moyen d’enrichir votre patrimoine sans faire d’effort financier tous les mois, idéal donc si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif à Saint-Brieuc.
Les frais et charges à prendre en compte
Afin de réussir une opération blanche dans le cadre d'un investissement locatif, il faut réussir à emprunter un montant qui couvre la totalité de l’investissement, sans aucun apport. Vous n’aurez donc à faire aucun effort de capital de départ. De plus, pour que l’opération blanche soit considérée complètement réussie, les remboursements de l’emprunt devront être couverts à 100% par les loyers.
Il faudra donc prendre en compte divers éléments dans le calcul puisque le prêt devra couvrir le prix du bien, les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux éventuels. Pour faire votre calcul, il conviendra de prendre en compte les éléments suivants :
- Les loyers,
- Les charges,
- Les frais d’agence,
- Les assurances,
- Les impôts fonciers,
- Les impôts sur le revenu
- Les travaux courant,
- Les éventuelles vacances locatives.
Comment réussir votre opération blanche ?
Pour mener à bien votre opération blanche, il vous faudra utiliser tous les leviers possibles afin de faire pencher la balance à votre faveur. Premièrement, il faut négocier le prix au maximum. Pour y arriver, il faut trouver un vendeur pressé et/ou un bien nécessitant des travaux. L’avantage d’acheter un bien nécessitant des travaux est que vu qu’il sera moins cher, il y aura moins de frais de notaire à payer, ce qui est non négligeable.
Deuxièmement, il faudra négocier le prêt afin d’obtenir les meilleures conditions possibles et sans apport initial. Il n’est pas facile d’obtenir de telles conditions et c’est pourquoi il vous faudra un dossier béton afin d’y arriver.
Troisièmement, il vous faudra trouver des astuces afin de louer votre bien plus cher. Vous pouvez par exemple miser sur un bien rénové avec une belle décoration et placé dans un quartier attractif. Cela vous permettra de louer à un meilleur prix et d’éviter les vacances locatives, ce qui est primordial pour réussir votre investissement.
Dernièrement, il est préférable de louer votre bien en meublé afin de le louer plus cher et aussi car la location meublée bénéficie d’avantages fiscaux spécifiques.
Un investissement très rentable mais pas dénué de risques
Tout le monde voudra pouvoir faire un investissement immobilier en opération blanche. Effectivement, réussir à faire un investissement rentable qui ne coûte rien et qui permet de devenir propriétaire est une vraie aubaine.
Il convient cependant de bien comprendre que réaliser une telle opération n’est pas facile et pas toujours possible. Elle n’est rendue possible que grâce à la combinaison d’effet de levier bancaire et d’un bien immobilier peu cher et bien loué.
Afin de vous prémunir de tout problème, il est donc important d’anticiper d’éventuels problèmes. En effet, que va-t-il se passer si vous avez du mal à trouver un locataire ? Aurez-vous les moyens de payer les mensualités du crédit de votre propre poche ? C’est une question à se poser avant, afin de mieux prévoir l’investissement. L’idéal serait pour vous de réussir une opération blanche tout en ayant les moyens d’économiser suffisamment pour couvrir d’éventuels imprévus.