Avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle

Le propriétaire d’un bien immobilier est soumis à un régime fiscal spécifique s'il loue son bien sous le régime de la location meublée (professionnelle ou non). En effet, la location meublée est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) tandis que la location classique est soumise quant à elle au régime des revenus fonciers. Étant soumis aux BIC, le propriétaire a une activité commerciale et est alors considéré comme entrepreneur. 

Dès lors, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut choisir entre deux options fiscales en fonction de ses recettes. Il a la possibilité d'opter pour le régime forfaitaire et sera alors imposé forfaitairement sur 50 % des recettes de son investissement en LMNP ou pour le régime réel et pourra alors déduire les charges et les amortissements du montant des loyers perçus.

Quelles sont les conditions pour être LMNP ?

Le logement doit être meublé. Un logement est considéré comme meublé quand il dispose du mobilier et des équipements nécessaires pour permettre au locataire de vivre normalement en apportant uniquement ses effets personnels. 

Ainsi, la loi ALUR a étendu en 2014 le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées. L’article 25-4 donne la définition de la location meublée : 

« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) a précisé la liste minimale des meubles et équipements devant être présents afin de permettre au locataire de dormir, manger et vivre dans le logement. Ce décret s'applique de-puis le 1er septembre 2015 aux contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire.

Le logement meublé doit comporter au minimum les meubles suivants :

• Une literie avec une couette ou une couverture,

• Des plaques de cuisson,

• Un four classique ou un micro-ondes,

• Un réfrigérateur et un congélateur ou à défaut un réfrigérateur doté d'un compartiment à - 6°,

• La vaisselle pour les repas,

• Des ustensiles de cuisine,

• Une table et des sièges,

• Des étagères,

• Des luminaires,

• Le matériel d'entretien ménager

• Un dispositif d'occultation pour les fenêtres des chambres.

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut que les revenus tirés de la location par le propriétaire soient inférieurs à 23 000 € par an ou que ceux-ci ne représentent pas plus de la moitié de ses revenus. Dans le cas contraire, si les deux conditions sont remplies, le bailleur sera considéré par le fisc comme loueur en meublé professionnel (LMP).

Les locations meublées sont soumises à une réglementation spécifique sur le plan juridique, plus souple que les locations nues.

Les éléments du contrat de bail d’une location meublée

Comme indiqué précédemment, la loi Alur a étendu à la location meublée les obligations de la location nue, 

notamment concernant les mentions obligatoires au bail. Ainsi, de nouvelles obligations doivent y figurer :

• bail de 1 an renouvelable de plein droit,

• réalisation d’un état des lieux et d’un diagnostic technique

• plafonnement des frais et commissions d’agence,

• encadrement des loyers en zone tendue.

Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?

Concernant la fiscalité des LMNP, il est possible de choisir entre le régime forfaitaire (micro-BIC) et le régime réel des BIC. Cependant, le choix dépendra du montant des loyers perçus.

En effet, le régime des micro-BIC ne peut s'appliquer que si le montant total des loyers perçus est inférieur à 70 000 €. Le loueur bénéficiera alors d'un abattement de 50 % sur ses recettes avant impôt. Le propriétaire pourra opter pour ce régime ou pour le régime réel. Le choix de la fiscalité en location meublée non professionnelle dans ce cas dépendra du rapport entre le montant de charges et de recettes.

Au-delà de 70 000 €, ou sur simple option dans tous les cas, le propriétaire sera soumis au régime réel. Dans ce cas, les charges (intérêts d'emprunt, frais d’acquisition, de syndic et de gestion, taxes, travaux, etc.) et les amortissements seront déduits des recettes pour le calcul de l’impôt.

Les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, ingénierie, honoraires d’agence, etc.) peuvent être soit amortissables soit déductibles.

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle au régime réel, le propriétaire sera dans l’obligation de tenir une comptabilité selon les règles des BIC. Il pourra bénéficier également en LMP tout comme en LMNP d’un amortissement du bien selon les barèmes fiscaux. 

Par ailleurs, si le compte de résultat fait apparaitre une perte, elle sera reportable sur les années suivantes. Ain-si, il n’est pas possible de créer des déficits fonciers comme dans le cas de la location nue. Les amortissements seront reportables sur les exercices suivants sans limitation de durée. Cela est un avantage qui permet de diminuer les recettes locatives pendant de nombreuses années.

En cas de revente du bien, le régime des plus-values s’applique

Si la vente du bien fait apparaitre une plus-value, celle-ci sera soumise au régime des plus-values immobilières privées et cela même si le bien a été en partie amorti. 

Note : Les loueurs en meublé professionnels (LMP) seront soumis au régime des plus-values professionnelles qui peuvent entraîner une exonération dans certains cas.

Les investissements en LMNP et les autres impôts et taxes

Concernant l’IFI, la fiscalité sur la location meublée sera différente selon le statut professionnel ou non de l’acquéreur :

• un investissement en LMNP sera soumis à l'IFI en tant que détenteur de biens non professionnels.

• un loueur en meublé non professionnel (LMP) sera quant à lui exonéré de l’impôt sur la fortune en tant que détenteur de biens professionnels. 

La location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non, est soumise à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée en tant qu'activité commerciale. 

Le propriétaire sera également redevable de la taxe foncière mais il ne sera pas assujetti à la taxe d'habitation puisque le logement ne constitue pas son habitation personnelle. 

Le LMNP ancien ou neuf ?

Il existe deux différences importantes entre le LMNP ancien et le neuf :

• les frais de notaire qui sont de 3,5 % dans le neuf et d’environ 8 % dans l’ancien (récupérables dans les deux cas)

• la possibilité de récupérer la TVA qui est appliquée sur le prix du bien dans le cas d’un logement neuf.

Lors d’un investissement dans une résidence avec services neuve, le propriétaire peut choisir entre le statut de loueur en meublé non professionnel ou le dispositif fiscal Censi-Bouvard. Celui-ci permet de bénéficier d’une réduction d'impôts de 11 % de la valeur du bien dans la limite du plafond d'investissement de 300 000 €. Au-delà de ce plafond, la fiscalité des LMNP s'appliquera classiquement.